2015. november 2., hétfő

A Duna House 2015-ös, meghiúsult tőzsdei bevezetése

2015. november 2.: Felbuzdulva azon, hogy annak idején nem tűnt haszontalannak a Norbi Update tőzsdei bevezetéséről szóló bejegyzésem, írok néhány gondolatot arról, hogy a Duna House részvényeinek esetleges megvételével mit várhatunk. Ugyanazt a kérdést kell értékpapír vásárlásánál is feltennünk, amit élelmiszer-, vagy járműbeszerzéskor: mit kapunk a pénzünkért cserébe?
A tőzsdére lépés során (melyről általános információk és a magyar bevezetések riasztó példái itt olvashatóak) a vállalat pénztárába az új befektetők befizetik a kialkudott összeget, cserébe üzletrészhez jutnak ugyanebben a társaságban. Az Update1 esetében az egyik tulajdonos adta el a részvényeit a közönségnek, majd ez a tulajdonos tőkét emelt a társaságban. A vállalat érdeke, hogy minél több tőkét tudjon bevonni, minél magasabb jegyzési áron. A vásárlók érdeke ezzel ellentétes, de az üzlet létrejötte után már egy hajóban eveznek. Benjamin Graham a fenti összefüggés miatt nem ajánlja a jegyzésben való részvételt.
A Duna House 1998-ban alakult, azóta az ország piacvezető ingatlanközvetítőjévé emelkedett, és nemzetközi terjeszkedést célzott meg. Ezzel kapcsolatban fontos megjegyezni, hogy célokért és tervekért nem fizetünk. Csak azt értékeljük, amit már fel tud mutatni, és onnan próbálhatunk meg nagyon óvatos jövőbeli várakozásokat megfogalmazni. A hálózat franchise rendszerű, vagyis különálló vállalkozások a Duna House arculatot, minőséget, tapasztalatot használják és szolgáltatják, a központnak fizetett jogdíjért cserébe. És most ennek a központnak válhatunk résztulajdonosává.
Amint azt a portfolio.hu híreiben leírták, nem hagyományos ipo-t hajtanak végre, hanem a tulajdonos adja el a cég 33%-át nyitott és zárt körben. Az eladást követően tőkét fog emelni a társaságban. A tőkeemelés módosítani fogja az egy részvényre jutó adatokat, ezért fenntartással kezelendő, hogy jelen struktúrában egy részvényre 240 Ft nettó eredmény jutott 2014-ben. 2015. első félévére 138 Ft a nyereség. A 3,060,000 részvényből 1,000,000 db-ot kívánnak értékesíteni 765 és 4250 Ft közötti árfolyamon. Ha egy egyszerű 10-es p/e-vel számolnánk, akkor kb. 2600 Ft-os árfolyam adódna. Erre fizetnék ki a nettó eredmény 47%-át, tehát idén fizetnének 130 Ft körüli összeget, ha a második félévben is ilyen eredmény várható. Az osztalék megtámaszthatja az árfolyamot. A saját tőkéről abszolút semmit nem tudni, pedig az fontos fogódzó az értékalapú befektető számára. Arra tippelnék, hogy jóval 1000 ft alatt tartózkodik.
A tőkeemelés után a megváltozott adatokkal, valamint az akkor már rendelkezésre álló jelentések alapján tudunk pontos számításokat végezni arra vonatkozóan, hogy mit is kapunk a pénzünkért cserébe. Amit jelenleg tudunk, az semmi a szükségeshez képest. A bejegyzést folytatom, amint újabb adatok kerülnek napvilágra.

Forrás:
https://dh.hu/rolunk
http://www.portfolio.hu/vallalatok/uj_ceg_a_magyar_tozsden.5.221825.html
http://www.portfolio.hu/vallalatok/tozsdere_megy_a_duna_house_draga_vagy_olcso.5.221861.html

* * * * * * * * * 

2015. november 2-án, este feltöltötték a BÉT honlapjára a kibocsátási tájékoztatót, benne a várt mérlegekkel és eredménykimutatásokkal. A "page down" gomb szorgos nyomkodásával átfutottam az anyagot. 
2012. óta folyamatosan és meggyőzően emelkednek a bevételek, az üzemi eredmény, valamint a nettó eredmény. A saját tőke nagyjából fele a mérlegfőösszegnek, tehát a kötelezettségek mértéke komfortos, főleg úgy, hogy a saját tőke arányos megtérülés kiemelkedően magas. Az immateriális javak mértéke elhanyagolhatóan alacsony. Kiemeltem néhány adatot a tömegből:


Év              2012. 2013. 2014.  |   2014H1 2015H1
----------------------------------------------------
Saját tőke       754   665  1118                1121 millió Ft
Eszközök        1145  1141  2004                2202   "
Imm+ goodwill     55    39    33                  82   "
Bevétel         1650  2066  2393         1081   1393   "
Nettó eredmény   360   487   735          292    422   "


BVPS             246   217   365                 366 forint
Osztalék/rv      176    98   118                       "   
EPS 3.06m        117   160   240                 138   "
EPS 4.01m         90   121   183                 105   "
ROE 4.01m              %49   %84                 %28

Az egy részvényre jutó eredménynél a 4.01 millió - tőkeemelés utáni maximális - részvényszámmal is kalkuláltam, ugyanis az eredmény hígulni fog. A saját tőkénél, és az összes többi oszlopnál 3.06m a részvényszám: A tőkeemelésnél a befizetett összeg szét fog terülni a már meglévő részvényekre is, meg sem kísérelem kiszámolni, hogy az mennyi lehet, mert nem tudjuk a tőkeemelés pontos összegét.
Hogy mennyit érhet a papír, én önkényesen elsősorban a saját tőke, valamint a saját tőke arányos megtérülés alapján határoznám meg. Nem foglalkoznék a versenytársakhoz való összehasonlítással, mert az nem befolyásolja, hogy ettől az egyedi részvénytől milyen hozamra számíthatunk adott árfolyamon.
Kettő + fél megtérülési adatot látunk: 49% és 84%-ot az utóbbi két évre, valamint félévre 28%-ot. Ezek olyan magas mutatók, hogy a p/b, vagyis a saját tőke alapú értékelés különösebben nem alkalmazható, és a magamfajta Walter Schloss hívőknek le kell mondani a részvény megvásárlásáról, mert 1.0 p/b közelébe soha nem fog lesüllyedni. Az óvatos befektető, aki 1.3 p/b-nél magasabban nem vásárolhat, 475 Ft-ot kínálhat csak érte. Ha p/e alapon áraznánk, akkor 230 Ft-ra becsült idei eps-el 2300-4600 (10-20 p/e) közötti árfolyam adódna. Ha ezt befolyásolná a 110 Ft körüli osztalék, akkor talán a 2300-3000 Ft árfolyam lehet korrekt. A 66. oldal tanúsága szerint a dolgozók 208 forintért vásárolták a saját részvényeiket, ami egész baráti ár, nekik.
Ezt az egészet keresztülhúzhatjuk azzal, hogy a külföldi terjeszkedés valószínűleg össze fogja kuszálni ezeket a számokat. A "Smart Ingatlan" vadonatúj márkanév, vagy a már meglévő Duna House név küföldi elterjesztésének meg kell fizetni az árát. Emiatt csökkenhet a nettó eredmény, a tőkearányos megtérülés, az osztalék. Mi történik, ha emiatt jövőre a Duna House részvényenként csak 40 Ft eredményt ér el? Akkor a 2000-4000 Ft-ért jegyzők végignézhetik, hogy az árfolyam szépen lassan lecsorog mondjuk 600 Ft-ra, és kapnak 20 Ft osztalékot. Ha a növekedési tervek alakulására, valamint az árfolyam csorgására akarunk példát látni részvénybevezetés után, akkor nézzünk rá a Norbi és a Cig Pannonia adataira. Ezzel nem egy lapon említem a 3 társaságot, csupán néhány kockázatra hívom fel a figyelmet.
Megemlítendő még, hogy a Duna House már 400 millió ft körüli ingatlanportfólióval rendelkezik, amelyet saját alapkezelővel kíván üzemeltetni. A portfólió méretét 2016. februráig - főleg hitelekből - 2-2.5mrd Ft nagyságúra kívánja növelni.
A kockázatokat a kibocsátási tájékoztató részletesen taglalja, aki fontolgatja a beszállást, annak alaposan át kell tanulmányoznia, ismernie s vállalnia kell azokat.

Forrás:
http://bet.hu/newkibdata/120123646/Duna_House__sszevont_T_j_koztat__teljes.pdf

* * * * * * * * * 

2015. november 11. Egy törvénytervezet megjelenése folytán - amelynek elfogadása hátrányosan befolyásolja a Duna House jövőbeli teljesítményét - a társaság kérte az MNB-től a forgalomba-hozatali eljárás felfüggesztését. Ezt valószínűleg kötelező is megtennie. Egyébként a Waberer bevezetését is halasztják egy időre.

Forrás:
http://bet.hu/newkibdata/120177856/Sajt_k_zlem_ny_Duna_House_T_j_modositas_1111.pdf

* * * * * * * * * * * * * *

2016. október 14. [A Duna House 2016-os bevezetése]

2 megjegyzés:

  1. Szervusz Tibor

    Ingatlanos témában voltam Bécsben a napokban egy találkozón:

    http://meditacionk.blogspot.hu/2015/10/befektetoi-esten-az-or.html

    http://diepresse.com/layout/diepresse/files/eventpaper/simmo/simmo.pdf

    és szó volt arról, hogy micsoda óriási mértékű pénzen ülnek az osztrák állampolgárok, ami milyen jót tenne az osztrák gazdaságnak (vagy tőzsdének) ha a bankszámlákról elindulna különböző befektetések irányába. Ugyanis az alacsony kamatkörnyezetben ennek a tőkének az értéke egyre csak csökken.

    Erről a csökkenésről írt Zsiday Viktor is nemrég:

    http://plotinus.hu/zsiday-blog/nincs-inflacio/

    És hát Magyarországon is hasonló a helyzet, hatalmas megtakarítások várják, keresik még a helyüket. Korábban lehetett olvasni a Concordosoknál, hogy mennyire benne van az európai kultúrában az ingatlanbefektetések előtérbe helyezése, így ezek alapján akár lehetne fantázia az ilyen Duna House-os részvényekben, de én inkább afelé húzok, mint Te, legalábbis amit kihallani vélek a sorok közül: jobb inkább kivárni e cég kapcsán, és a partvonalról szemlélődni.

    Remek bejegyzés volt ez is, gratulálok!


    Üdvözlettel
    András

    VálaszTörlés
    Válaszok
    1. Köszi! Olvastam a blogod. Ha írnék másikat is, az a jelenlétről és a tudatosságról szólna, de az még annyi ember sem érintene meg, mint a befektetések. Pedig ez sem népszerű.

      Törlés