2015. november 4., szerda

A Graphisoft Park valós könyvértékének hozama

Nem értek az ingatlanbizniszhez, a Graphisoft Parkkal kapcsolatban megpróbáltam valahogyan megfoghatóvá tenni a benne keletkező értéket s értéknövekedést. Azt már tudjuk, hogy a könyv szerinti ingatlanértékkel nem érdemes számolni, illetve a folyamatos komoly beruházások eltorzítják az eredménysorokat. A Park azonban közzéteszi évente (azaz a q3-as adat a 14-es adatot tükrözi) az ingatlanjai becsült valós értékét a hozamelvárásra és a piaci viszonyokra támaszkodva. Ha az ebből adódó különbözetet (miután kivonjuk belőle a könyv szerinti ingatlanértéket) hozzá adjuk a saját tőkéhez, akkor megkapjuk a "valós saját tőkét". Az €-ban közzétett adatokat azután forintra kell váltani akkori árfolyamon, mert magyar piacon forintban jegyzett a részvény.

Év                 2009. 2010. 2011. 2012. 2013. 2014. 2015q3
Valós k.érték(Ft)  2030  2341  2581  2523  2788  3397  3445
Osztalék (Ft)               0    25    35    40    90    60
ROE                       15%   11%   -1%   12%   25%    3%

A számított saját tőke arányos megtérülés tartalmazza a kapott osztalékokat. Az 5 év + 9 hónap átlagos megtérülése 10.5%. A részvény piaci ára jelenleg 66%-a, vagyis kétharmada a valós saját tőkének. Ez azt jelenti, hogy - amennyiben ez így maradna a következő években is - a 10.5% átlaghozamot 34% diszkonttal vásárolhatjuk meg. 
És ez jó üzlet lenne, viszont amit sosem tudunk, hogy mi várható a következő öt évben. Maradna az ingatlanpiaci boom? Vagy érkezik némi lassulás, hanyatlás? Felfoghatjuk úgy is, hogy ezért a kockázatért cserébe 34% diszkontot számíthatunk fel, ha élünk a vásárlás lehetőségével. A 34% diszkont viszont elégtelennek bizonyulhat, ha figyelembe vesszük, hogy sok éves bikapiac után, történelmi csúcsokon tartózkodnak az árfolyamok.
Véleményem szerint, aki befektethető tőkéjének maximum 1-2%-át Graphisoft Park részvénybe fekteti, darabonként 2280 Ft-os áron, 10 évre, az egy magas presztízsű vállalat tulajdonosává válik ésszerű áron. De korántsem biztos, hogy 10 éven belül bankot fog vele robbantani, ha esetleg pont a közeljövőben köszönt ránk a medvepiac.

Forrás:
http://bet.hu/magyar_egyeb/dinportl/companyprofile?company=3125
http://bet.hu/newkibdata/120140453/GSPARK_IFRS_Negyedeves_jelentes_2015_Q3_1104.pdf

Nincsenek megjegyzések:

Megjegyzés küldése