2017. szeptember 9., szombat

Fogyasztóbarát-e a fogyasztóbarát hitel?

Avagy a 30-as nyugdíjasok befektetési problémái :)
(írta: Gagyi Pálffy Attila – 2017.09.09)

Lejáróban volt egy lakástakarék pénztári (LTP) megtakarításom és felmerült a gondolat hogy miként használhatnám fel. Önmagában kevésnek bizonyult az összeg egy lakás vásárlására ezért egy saját modell keretében megvizsgáltam a hitel lehetőségeket és ennek tanulságait szeretném megosztani veletek.
Az LTP-t befektetői szemmel kötöttem és kötöm újra, hiszen 10,7% feletti kockázatmentes hozamot lehet elérni, ami 0,9% jegybanki alapkamat mellett 9,8% reálhozamnak felel meg. (megj.: LTP megtakarítással, kizárólag 4 éves és maximális 20eFt-os havi befizetéssel számolunk, mert éves hozamban semmilyen más akciós termék nem képes ezt a hozamot meghaladni)
Az LTP előnyeit egy 30-as nyugdijas is ecsetelte még ’aktív’ korában: https://youtu.be/Ff5_4fwZ1_8  
A hozam realizálásának feltétele azonban a 4 évet követő azonnali felhasználás. A felhasználás legegyszerűbb, legkisebb adminisztrációt (időt) igénylő és legpraktikusabb módja egy meglévő lakáshitelbe történő betörlesztése.

A hitelek összehasonlításához a következő modellt állítottam fel:
30mFt lakáshitel, 20 évre kis (6hó) kamatperiódusra 4 év után visszafizetve (előtörlesztve), részben 10 LTP szerződéssel (unokától a nagymamáig mindenkit kedvezményezettként bevonva) kombinálva :), részben készpénzben.
Az összehasonlítást a következő 4 költség elem és az LTP-k állami támogatását figyelembe véve végeztem el:
(A) kezdeti költségek, (100-300eFt)
(B) 4 év hitel-kamat költsége (3.000 – 9.000eFt)
(C) (kötelező) biztosítási költségek (0-500eFt)
(D) előtörlesztési költségek (250-500eFt)
(E) LTP állami támogatás (+2.900eFt) /szerződők: ERSTE, OTP, AEGON, Fundamenta/
Az összehasonlítást az alábbi 3 termékkategória között és a kategóriákon beül elvégeztem:
(1) LTP áthidaló kölcsön
(2) fogyasztóbarát lakáshitel (5év kamatperiódussal)
(3) normál lakáshitel (ingatlan fedezet mellett)
A (2) és (3) termékkategóriát több bank esetében is vizsgáltam (BudapestBank, FHB, Raiffeisen, ERTSE, OTP, K&H, Sberbank, Unicredit, MKB), az (1) termékkategóriát a Fundamenta áthidaló kölcsöne tekintetében mértem fel.
Az adott termékkategóriákon belül nem volt olyan jelentős az eltérés, mint a termékkategóriák között, ezért aki azok összehasonlítását szeretné megtenni arra több összehasonlító oldalt is talál (jelen modellre is látható, hogy 165.000Ft/hó törlesztőrészlet, 2,5% kamat és 3% THM a jellemző, melytől az egyéb részletek (kezdeti ktg, előtörlesztési díj, adós/lakás biztosítási díjak …) függvényében térnek el az egyes bankok):
Az összehasonlító oldalak nem minden esetben kalkulálnak a kötelező biztosítások költségeivel, de szinte minden esetben kötelező a lakást biztosítani (40eFt/év) és egyes esetekben az adóst is (hitelfedezeti biztosítás, törlesztő 3,5-4%-tól, jelen modellben 6-12eFt/hó) hogy jövedelme elvesztése esetén se veszítse el a lakását.
A kezdeti költségek között jelentős tétel több bank esetében is kiutalási díj (pl. OTP 200eFt) amit nem minden esetben számítanak be a kezdeti költségek közé.
A THM szerinti összehasonlítási sorrendeket pedig teljesen felboríthatja az elő és végtörlesztések díja. A legtöbb bank a LTP-ből történő előtörlesztésért már nem kér díjat, a fogyasztóbarát hitelminősítésnek pedig már törvényi előírása is a díjmentesség. A készpénzben történő előtörlesztés díja 1-2% közötti, ami elsőre nem tűnik soknak, de a magas hitelösszeg esetén akár 250eFt-os többlet költséggel is szembesülhetünk.
Jelentős (milliós) költségtényező a kizárólag LTP áthidaló kölcsönnél felmerülő éves 1% kezelési költség, amit én a kamatköltségek között számoltam el.
Láthatjuk a költségek 4 éves összesítésekor, hogy a legjelentősebb tényező a hitelkamat.
A hitelkamat kezdeti csökkentésében ezért nagyon fontos megvizsgálni a bankok kedvezményeit, melyeket elsősorban a következő esetekben nyújtanak: (I) ott vezetjük a számlánkat / milyen számlacsomagot választunk, (II) havi elvárt nagyságú (60-80-100-150-300eFT/hó) jövedelem érkezik a bankhoz (nagyobb összegű hitelnél ezt a törlesztő részlet is tudja teljesíteni), (III) kiegészítő terméket kötünk a banknál, mint hitelfedezeti biztosítás, LTP, privátbanki szerződés… stb.
A 3 termékkategória közötti különbségekben éppen ezért meghatározóak a hitelkamatok.
A fogyasztóbarát hiteleket jellemzően 5 éves és 10 éves kamatperiódussal kínálják az egyes bankok.
5 éves kamatperiódusra pedig jellemzően 5% hitelkamatot kérnek a bankok szemben a 3-6 hónapos kamatperiódusra kért 2,5%-al. A Fundamenta LTP áthidaló kölcsöne esetén pedig ennél is magasabb, 5,9% hitel-kamattal számolhatunk, ahol a kalkulált törlesztőrészletek (modellünk esetében 147.499Ft/hó)  kizárólag hitelkamatra fordítódnak, így ez esetben a THM a 8%-ot is meghaladta.
Az 5 éves kamatperiódus azt jelenti, hogy 5 évig fix a kamat és utána újabb 5 évig megint fix.
A gyakorlatban ez azt is jelenti, hogy az első 5 évre, ahol a kis (3-6hó) kamatperiódusú hitelek esetében jelentősen alacsonyabb a havonta törlesztendő kamatösszeg, és a piaci várakozások szerint évekig alacsonyabb is marad, a tőketörlesztés aránya pedig ezáltal nagyobb, az 5 év után nemcsak sokkal kevesebb kamatkiadást könyvelhet el az adós, hanem a következő 5 évre amire fennáll a kockázata, hogy egy alacsonyabban rögzülő kamatszint feletti rövid kamatszinteket kellene elszenvednie, már sokkal alacsonyabb tőketörlesztést kell teljesítsen. Alacsonyabb tőkére pedig egy magasabb kamattal sem biztos hogy magasabb havi kamatkötelezettség fog társulni.

Összegezve a költségeket tehát 4 év után a teljes hitelt visszafizetve a következő különbségek adódtak.
A legkedvezőbb választásnak a „(3) normál lakáshitel (ingatlan fedezet mellett)” kategória bizonyult, ahol a (A) kezdeti költségek (-150eFt), (B) 4 év kamat költsége (-3.000eFt), (C) biztosítási költségek (0Ft), (D) előtörlesztési költségek (-500eFt), (E) LTP állami támogatás (+2.880eFt), azaz összesen hozzávetőleg -770eFt költséggel kalkulálhatunk 4 évre a 30mFt-os hitelünkre.
Az egyes bankok esetében az egyes költségkategóriák kedvezményei más köültségkategóriák terhére változtak ugyan, de összességében 0-500eFt eltérésen belül maradtak a 4. év végére.
A 2. termékkategória a „(2) fogyasztóbarát lakáshitel (5év kamatperiódussal)” elsősorban a hitelkamatra tekintettel viszont már -3.000eFt hátránnyal végzett a normál lakáshitelekhez épest 4. év végére abban az esetben, ha a jelenlegi kamatszint 4 év alatt jelentősen nem változik.
A 3. helyen pedig a „(1) LTP áthidaló kölcsön” termékkategória végzett -6.000eFt hátránnyal a normál lakáshitelekhez képet a 4. év végér, ami a kedvezőtlen hitelkamatok mellett abból is adódik, hogy a futamidő alatt kizárólag kamattörlesztéssel számol.
Ez esetben jól látható, hogy egy nem sokkal kisebb törlesztő (165eFt helyett 147,5eFt), ahol a tőketörlesztésen spórolunk, mekkora többlet költséget jelent 4 év után. Azt is láthatjuk, hogy szinte fillérre ekkor további nyereségre teszünk szert, ha az alacsonyabb kamatok miatt növekszik az adott havi törlesztőrészletünkön belül a tőketörlesztés az alacsonyabb kamattörlesztési teher következtében.
Összegezve 3mFt-ért érdemes felvállalni azt a kockázatot, hogy a következő 4 évben átlagosan nem emelkedik meg 2,5%–al (4. év végéig 5%-al) a jegybanki kamatszint.
E tekintetben azon hitelfelvevők, akik a hozam-kockázat öszefüggésével tisztában vannak, nagyobb barátja lehet a normál rövid kamatperiódusú hitel, mint a „fogyasztóbarát”-ként minősitett hitelek. :)

A választásom végül a normál hitelek kategóriájában egy olyan bankra esett ahol „kiegyenlítő hitel” néven a hitel napi kamatozásánál (speciális, nem annyira jelentős, de mindenképpen kiegészítő kamat-kedvezményként) a hitelösszegből levonásra kerül a bankszámlaegyenleg adott napi pozitív egyenlege, így csökkentve a ténylegesen felmerülő kamatkiadásokat.

Nincsenek megjegyzések:

Megjegyzés küldése